Відповідно до положень статті 190 Кодексу майном як особливим об’єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки.
Законом України від 28 квітня 2021 року № 1423-IX “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин” внесено зміни до статті 93 Земельного кодексу України, зокрема частину п’яту викладено в редакції, згідно з якою право користування (оренда, емфітевзис) земельною ділянкою сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу її користувачем без погодження із власником такої земельної ділянки, крім випадків, визначених законом. Відчуження, застава права користування земельною ділянкою здійснюється за письмовим договором між її користувачем та особою, на користь якої здійснюється відчуження або на користь якої передається у заставу право користування. Такий договір є підставою для державної реєстрації переходу права користування у порядку, передбаченому законодавством.
Відповідно до частин першої та другої статті 56 Закону України “Про виконавче провадження” арешт майна (коштів) боржника застосовується для забезпечення реального виконання рішення. Арешт на майно (кошти) боржника накладається виконавцем шляхом винесення постанови про арешт майна (коштів) боржника або про опис та арешт майна (коштів) боржника.
Звертаємо увагу, що Закон України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” (далі – Закон про реєстрацію) не є законодавчим актом, що встановлює норми матеріального права, а є процедурним законом, що регламентує процедуру визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав).
Пунктом 4 частини першої статті 4 Закону про реєстрацію встановлено, що державній реєстрації прав підлягають обтяження речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, зокрема арешт.
За загальним правилом, закріпленим у пункті 6 частини першої статті 24 Закону про реєстрацію, наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, крім випадків, визначених цим Законом, є підставою для відмови у державній реєстрації. При цьому Міністерство юстиції України у своїх роз’ясненнях неодноразово звертало увагу державних реєстраторів прав на нерухоме майно щодо необхідності застосування комплексного аналізу законодавства, насамперед норм матеріального права, щодо визначення обсягу правомочностей сторін під час укладення будь-яких договорів, що передбачають набуття речових прав чи їх обтяжень, з урахуванням правової природи та суті обтяжень, зареєстрованих у Державному реєстрі прав.
Тобто сам факт існування запису про обтяження в Державному реєстрі прав не може бути достатньою підставою для відмови у державній реєстрації прав. Державний реєстратор має встановлювати не факт наявності відомостей про обтяження речових прав у Державному реєстрі прав, а суть та правові наслідки такого обтяження.
Таким чином, наприклад, у разі подання документів для державної реєстрації змін у праві оренди земельної ділянки у зв’язку з укладенням договору купівлі-продажу відповідного права оренди наявність арешту на майно орендаря, який відповідно до договору є відчужувачем свого майнового права, є підставою для відмови у такій державній реєстрації.
Водночас у разі припинення права оренди земельної ділянки у зв’язку з розірванням договору оренди землі у судовому порядку чи припинення строку дії договору оренди землі наявність арешту на майно колишнього орендаря не є перешкодою у проведенні державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки.