Щонайменше п’ять останніх років серед народних депутатів витає ідея створення адресного реєстру. Чи потрібен він Україні і як реєстр зможе допомогти забудовникам.
Представників місцевої влади майже позбавили права прописувати власні, часто заплутані та нездійсненні процедури присвоєння будівельної та поштової адреси. Так, за ініціативою Офісу ефективного регулювання було ухвалено постанову, що скасувала вимогу обов’язкового отримання будівельної адреси (№327). Крім цього, ВР у першому читанні прийняла законопроект №7085, який має докорінно змінити порядок присвоєння поштових адрес збудованим об’єктам. Отож, є надія, що у адрес не буде одразу кількох господарів, а у чиновників зникне підґрунтя до корупції.
Розпочати будівництво стало простіше?
По-перше, скасування обов’язку отримання будівельної адреси має полегшити життя забудовників. Раніше, для того, щоб розпочати процес отримання адреси на будівництво, забудовнику було необхідно зібрати пакет документів, звернутися до органу місцевого самоврядування і чекати на рішення. В середньому процедура тривала близько місяця і дещо затягувала процес будівництва.
Складнощі полягали ще і в тому, що порядок присвоєння адрес на законодавчому рівні не врегульований – місцеві ради самостійно розробляють і затверджують власні порядки, тож немісцевим забудовникам доводилося щоразу керуватися новою для них процедурою.
Тепер місце розташування об’єкту будівництва визначатиметься за кадастровим номером та місцезнаходженням земельної ділянки, на якій розташовуватиметься об’єкт. Це рішення очікуване і цілком слушне, адже всі зацікавлені особи, в тому числі і органи державного архітектурно-будівельного контролю, на етапі будівництва зможуть знайти ділянку і всю інформацію про неї на Публічній кадастровій карті. Постійна поштова адреса присвоїться уже після прийняття об’єкта в експлуатацію.
“Прийняття цього цього рішення є безумовним плюсом. Будівельна адреса – це навіть не стільки питання забудовника, скільки питання безпеки покупця. Основний ризик полягав у тому, що будівельна адреса відрізнялась від кінцевої адреси об’єкта. І фактично всі договори, які укладалися, можна було ігнорувати та заново продавати квартири, такі випадки не поодинокі, – коментує девелопер Сергій Овчинніков. – Тому рішення закріпляти будівництво за кадастровим номером є плюсом, але, на жаль, це не вирішує проблему до кінця. Треба було піти ще далі і одразу присвоювати будівництву кінцеву адресу”.
По-друге, оскільки постанова №327 спрямована на дерегуляцію будівельної галузі, вона повинна підвищити позицію України у рейтингу Світового банку DoingBusiness за компонентом “Отримання дозволів на будівництво”. За прогнозами команди BRDO, законодавча новела дозволить Україні увійти в першу десятку країн за цим показником, що полегшить залучення іноземних інвестицій в економіку країни.
Більше того, ініціативи щодо врегулювання питання адрес пішли ще далі. Про плани законодавців щодо процедури присвоєння адрес вже закінченим будівництвом об’єктам розповідає експерт BRDO Таїсія Барингольц: “У законопроекті №7085, що нещодавно пройшов в парламенті у першому читанні і готується до наступного розгляду, є окрема стаття, яка регулює порядок надання адрес закінченим об’єктам. Туди якраз увійшли ініціативи BRDO щодо присвоєння адрес у спрощеному порядку. Так, доопрацьованим проектом закону №7085 передбачається, що орган місцевого самоврядування або місцева державна адміністрація присвоюють адресу на підставі повідомлення органа державного архітектурно-будівельного контролю (далі – ДАБІ). Тобто коли об’єкт приймається в експлуатацію, забудовник в залежності від класу наслідків (відповідальності) об’єкта надає органу архітектурно-будівельного контролю декларацію про готовність об’єкта до експлуатації або заяву про видачу сертифіката. Як тільки орган ДАБІ реєструє у себе декларацію або видає сертифікат, відповідне повідомлення направляється в орган місцевого самоврядування або державну адміністрацію, які самостійно в 5-денний строк приймають рішення про присвоєння адреси. Таким чином, ніяких додаткових документів від фізичних або юридичних осіб не вимагатиметься. Всі необхідні відомості будуть витребуватися від державних органів у порядку інформаційної взаємодії”.
За словами експертки, законопроект №7085 зараз активно доопрацьовується в “будівельному” комітеті Верховної Ради. Редакція, яка врешті вийде, буде відрізнятися від того, що ми можемо наразі бачити на офіційному сайті парламенту, в бік спрощення процедури.
Чи потрібен Україні адресний реєстр?
Ми щиро радіємо з приводу чергових законодавчих послаблень для українського бізнесу, але виникає логічне запитання: і це все? Чи стане постанова Кабміну №327 поштовхом до розгляду питання про створення повноцінного профільного законодавства та єдиного державного реєстру адрес?
Відкриті реєстри є показником прозорості влади. Якщо говорити про адресний реєстр, ведення якого, до речі, є звичайною практикою багатьох європейських держав, то це багатофункціональний продукт, що крім сприяння прозорості може виконувати наступні завдання:
Уніфікація даних. Реєстри, які створені і сьогодні працюють в Україні, – Реєстр речових прав на нерухоме майно, Земельний кадастр, Реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, бази даних органів місцевого самоврядування для “прописки-виписки” – можуть містити різні варіації адреси одних об’єктів нерухомості, через що у громадян нерідко виникають проблеми з реєстрацією прав на нерухоме майно, їм доводиться пройти через не одне коло бюрократичного пекла, щоб навести лад в документах. Адресний реєстр в прив’язці до інших реєстрів покликаний запровадити єдиний підхід для обліку і обміну адресними даними, тим самим полегшивши всім нам життя.
Ресурс для цілей просторового планування. Адреси є одним з типів даних, з якими працює просторове планування. В межах певних вулиць розробляються детальні плани територій, можуть встановлюватися межі адміністративно-територіальних одиниць тощо. Як правило, адресний реєстр також є компонентом містобудівних кадастрів (Київ, Львів, Рівне), що спрощує користування геопорталами для населення.
Допоміжний інструмент для комунальних та інших служб. Швидка медична допомога, служба з надзвичайних ситуацій, аварійні водоканалів, обленерго та інші міські сервіси працюють з GPS-навігаторами або доступними в інтернеті картами, які далекі від досконалості. Тож поки Ілон Маск в США тестує безпілотні електрокари, українська “швидка” досі втрачає час, плутаючи адреси на Google-картах. В такому випадку, погодьтеся, точність адресних даних набуває трохи більшої ваги, не кажучи вже про виклики недалекого технологічного майбутнього.
Запобіжник вчинення махінацій із нерухомістю. За допомогою функціоналу адресного реєстру можна, зокрема, унеможливити реєстрацію недобросовісними забудовниками прав на один об’єкт нерухомості за різними адресами та навпаки – дублювання адрес при проведенні реєстрації.
Досягнення окремих українських міст зі створення адресних реєстрів, звичайно, дуже похвальні. Але, на жаль, це не вирішує питання на рівні країни. Інструментом визначення єдиного підходу до найменування об’єктів нерухомості може стати створення єдиного державного реєстру адрес. Це, в свою чергу, потребує законодавчого врегулювання процедури присвоєння адрес, інакше місцеві ради будуть й надалі встановлювати кожна свій порядок і стандарти адресних даних.
“Сьогодні відсутній єдиний порядок присвоєння адрес. Більше того, на законодавчому рівні не визначені органи, які їх присвоюють. Згідно з Конституцією України органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише у спосіб, визначений Конституцією та законами України. Але такого закону, який би регулював процедуру, немає, – пояснює Таїсія Барингольц. – Не слід також забувати, що присвоєння адрес є адміністративною послугою. В статті 5 Закону України “Про адміністративні послуги” сказано, що орган, який надає послугу, а також строки її надання, перелік документів, які необхідно подати, підстави для відмови і таке інше – все це має встановлюватися на рівні закону. Проте на сьогоднішній день закон подібних правил не містить. Виходячи з цього, кожен орган місцевого самоврядування зараз встановлює порядок присвоєння адрес на власний розсуд. Ми зустрічали навіть таке поняття як резервування адреси: орган місцевого самоврядування спочатку за плату “бронює” адресу за певним заявником, а потім своїм рішенням її присвоює, штучно ускладнюючи весь процес. При цьому так зване резервування є обов’язковим етапом та, імовірно, несе в собі корупційні ризики”.
Законодавчий контекст
Щонайменше п’ять останніх років серед народних депутатів витає ідея створення адресного реєстру. Одним із останніх з цього приводу було голосування в першому читанні за проект закону № 4322а, що передбачав обов’язок органів місцевого самоврядування реєструвати свої акти з питань найменування (перейменування) вулиць, провулків, проспектів, площ, парків, скверів, мостів та інших споруд, розташованих на території населених пунктів, в Єдиному державному адресному реєстрі, порядок ведення якого мав визначити уряд. Втім, в серпні 2014 року розгляд законопроекту відклали і парламентарі до нього більше не повертались.
Натомість питанням розроблення концепції адресного реєстру зайнялось Міністерство юстиції України. Вже понад рік над нею працює робоча група, до якої, крім посадовців Мін’юсту, долучилася і команда експертів з Центру регістрів Литви, де система обліку адрес працює більше десяти років.
За словами заступника Міністра юстиції з питань державної реєстрації Олени Сукманової, наразі вже підготовлена робоча версія концепції створення реєстру адрес.
“Очікуємо постанову Кабінету Міністрів, яка повинна затвердити саме міжвідомчий склад робочої групи (а не тільки в рамках Мін’юсту) для того, щоб оформити це як законодавчу ініціативу і подати до парламенту як законопроект про створення реєстру адрес. Це досить складний і тривалий процес, оскільки необхідно вирішити багато питань, зокрема, як технічно повинен працювати цей реєстр, як краще застосувати європейський досвід, тощо”, – сказала заступник Міністра юстиції.
Окрім того, вона зазначила, що скасування будівельних адрес є позитивом. “Інколи наявність будівельної адреси приводила до порушень прав суб’єктів господарювання, а також громадян і кредиторів. Особливо коли присвоюється поштова адреса, будівельна адреса змінюється і не завжди це відбувається правильно. Як наслідок люди не можуть правильно оформити квартиру, кредитори втрачають право іпотеки на ці об’єкти нерухомості. Тому сподіваємося, що найближчим часом ми будемо мати єдиний реєстр адрес, який поставить крапку у цьому питанні, – додала Олена Сукманова. – Крім цього, хочемо висловити подяку керівнику проекту ЄС “Підтримка реформ у сфері юстиції в Україні” Довідасу Віткаускасу та команді експертів з Центру реєстрів Литви”.
Мін’юст адмініструє понад два десятки реєстрів, що по-різному обліковують адресні дані. Ось чому очільники Міністерства як ніхто інший усвідомлюють необхідність створення єдиного державного адресного реєстру і залучають до нього провідних європейських фахівців.
Але це проблема доволі складна і комплексна. Який порядок присвоєння поштових адрес потрібно взяти за основу? Як повинен виглядати єдиний державний адресний реєстр і хто його вестиме? Відповіді на ці запитання, ймовірно, слід шукати у тісній співпраці з представниками місцевої влади, оскільки саме органи місцевого самоврядування та державні адміністрації можуть отримати повноваження з ведення реєстру та користуватимуться новими процедурами.
Дерегуляційні процеси в Україні повернули на порядок денний питання про присвоєння адрес об’єктам нерухомості. Вони створюють сприятливе тло для запровадження реєстру. Це реформа технічна, але важлива для уніфікації електронних сервісів і пришвидшення та убезпечення операцій з нерухомістю. А поки що, як це не прикро, про правильність своєї адреси можна запитати хіба що у Siri.